21 juillet 2023
Témoignage de Renaud Payre
Vice-Président de la Métropole de Lyon en charge de l’habitat, du logement et de la politique de la Ville, Président de la Foncière solidaire du Grand Lyon.
« La production de logement abordable est une priorité de la Métropole à Lyon pour permettre à toutes et tous de se loger dignement. Sur un marché immobilier tendu, dans un contexte de crise du logement, l’accession en bail réel solidaire (BRS) constitue le levier le plus efficace pour garantir aux ménages modestes de pouvoir tout de même accéder à la propriété.
En dissociant la propriété du foncier de la propriété du bâti, il propose aux ménages des biens à 50% du prix du marché en moyenne. Accessibles sous conditions de ressources du logement social, ces logements permettent au plus grand nombre d’accéder à la propriété, tout en garantissant une maîtrise des prix sur le très long terme.
Le BRS vient donc compléter la gamme des logements disponibles et offre ainsi de nouveaux parcours résidentiels, tout en soutenant une réelle mixité de l’offre.
La Métropole de Lyon s’est donnée les moyens pour accélérer la cadence et atteindre un objectif très ambitieux de 1 000 logements en BRS par an à horizon 2026. Pour cela, la Métropole et les offices fonciers solidaires sont mobilisés aux côtés des bailleurs, dont RHONE SAONE HABITAT, afin de financer et d’accompagner la production de logements en BRS, comme c’est le cas à Villeurbanne avec Cosmopolis sur la ZAC de la Soie, Saint-Didier au Mont d’Or avec l’opération Feel Wood (réhabilitation, extension et surélévation) ou à Lyon 8e avec le projet « le 101 » (réhabilitation, surélévation) et les logements BRS à venir sur l’opération Gratte-Ciel.
Au 1er janvier 2023, le seuil symbolique des 1000 premiers BRS engagés a été atteints avec la Foncière solidaire du Grand Lyon et ORSOL. Cette trajectoire positive est le fruit d’un effort collectif et d’un partenarial exemplaire. Elle témoigne également d’un dispositif qui a su faire ses preuves. Nous savons pouvoir compter sur RHONE SAONE HABITAT et ORSOL pour poursuivre cette trajectoire et contribuer à redonner aux grandes lyonnaises et aux grands lyonnais leur pouvoir d’habiter. »
Alors que les ménages aux revenus modestes accèdent de plus en plus difficilement à la propriété en raison de l’augmentation des prix de l’immobilier, le Bail Réel Solidaire est l’alternative proposée par ORSOL, premier Organisme Foncier Solidaire (OFS) créé en Auvergne – Rhône-Alpes en 2018, pour leur proposer des solutions abordables répondant à leurs aspirations.
Dans les faits cela se passe de la manière suivante : l’Organisme de Foncier Solidaire (OFS), fait l’acquisition d’un terrain, sur lequel il bâtit un programme immobilier abordable. Les ménages achètent les droits réels sur leur logement grâce au BRS, et payent à l’OFS une redevance (qui correspond au portage du foncier) qui s’ajoute aux charges et à l’emprunt. S’ils souhaitent quitter leur logement, les ménages le mettent à la vente, avec une plus-value encadrée, et cèdent leur bail à de nouveaux ménages éligibles au dispositif BRS. Clairement, le ménage devient propriétaire de son logement et locataire du terrain, pour un prix 25 à 40% moins cher que le marché immobilier. Dans ce mécanisme, l’implication de la collectivité est primordiale. Pour les acheteurs tout d’abord : souvent primo-accédants, les ménages voient le soutien de la collectivité comme un gage supplémentaire du sérieux du BRS. Par ailleurs, la collectivité peut prévoir un abattement de 30 % sur la Taxe Foncière sur les Propriétés Bâties, pour les propriétaires en Bail Réel Solidaire. Vis-à-vis de l’Organisme Foncier Solidaire, la collectivité peut également avoir un rôle à jouer : en participant au capital de l’OFS par exemple, en apportant des subventions sur des opérations particulières, en accompagnant l’OFS dans sa recherche de terrain et d’opportunités foncières…Et la collectivité en retire plusieurs avantages : des logements sont créés sur son territoire, l’aspect anti spéculatif garantit la pérennité de son investissement et elle perçoit une taxe foncière qu’elle n’aurait pas perçue sans ce dispositif.
C’est dans ce contexte économique et politique, où les ménages à revenus modestes ont de plus en plus de mal à accéder à la propriété, que les trois coopératives, RHONE SAONE HABITAT, Savoisienne Habitat et Isère Habitat, se sont réunies et ont créé leur Organisme Foncier Solidaire : ORSOL, pour Organisme Régional Solidaire.
En choisissant un logement en BRS, les bénéficiaires s’inscrivent dans un dispositif responsable et vertueux. Ils s’engagent, en cas de revente, à faire bénéficier de conditions similaires aux futurs acheteurs avec notamment un prix de revente du logement respectant une formule de revente anti spéculative.
Le Bail Réel Solidaire en 4 points :
Le Bail Réel Solidaire (BRS) vous permet de devenir propriétaire en payant jusqu’à 50% moins cher.
Lorsque vous achetez via le Bail Réel Solidaire, vous ne financez que la partie bâtie du logement, ce qui représente environ 50% d’économie en fonction du secteur.
Totalement encadré et sécurisé par la loi, le BRS est le meilleur moyen connu à ce jour pour dire stop à la spéculation immobilière.
Choisir le BRS c’est choisir l’immobilier neuf et donc l’opportunité de profiter des normes de qualité, d’isolation thermique et phonique en vigueur.
Prix de vente encadrés, financement par le Prêt à Taux Zéro et la garantie de rachat… Vous êtes 100% gagnant !
Ainsi, devenez propriétaire de votre logement… L’organisme foncier solidaire est propriétaire du terrain. Vous lui versez une redevance calculée mensuellement.
Témoignage d’une habitante de Cosmopolis, Villeurbanne La Soie
Aviez-vous envisagé d’acheter un appartement avant de connaitre la solution d’achat via le BRS ?
Oui car je cherchais un appartement pour ma résidence principale, mais mon budget ne me permettait de rester sur le Grand Lyon. J’ai même envisagé de partir à plus de 40mn de Lyon pour une petite maison dans mon enveloppe.
Quels sont les éléments qui vous ont convaincue d’acheter votre appartement via le BRS ?
Le prix en tout premier lieu et le fait que l’appartement rentrait dans tous mes critères si je devais rester sur Lyon ou ses environs proches : dernier étage, place de stationnement, un quartier calme et proposant tous les commerces de proximité accessibles à pied, le métro ou le tram à moins de 10mn à pied.
Aujourd’hui, diriez-vous que ce choix était le bon et que vous êtes satisfaite de votre achat ?
Je suis très satisfaite de mon achat. L’immeuble est neuf, la livraison s’est passée sans problème, le quartier est vraiment top, même si certains commerces manquent encore, avec l’expansion à laquelle on s’attend, ils devraient apparaître assez rapidement.
Cette résidence située sur la commune de Caluire-et-Cuire dans un quartier animé où se côtoient commerces et services est réalisée en partenariat avec le Groupe Gambette qui commercialise 10 logements en accession libre.
Le Petit Vernay c’est :
- 9 logements en BRS
- Architecte : Atelier Piktural
- Livraison : horizon 2024
Cette opération a été réalisée grâce à une stratégie foncière et immobilière audacieuse. Elle mêle BRS et VEFA (vente en état d’achèvement) pour la partie surélevée et en extension, et VIR (ventre d’immeuble à rénover) pour la partie réhabilitée. La structure des deux bâtiments existants a été conservée, surélevée et agrandie aux extrémités de façon à doubler la surface habitable sans modifier l’emprise au sol. L’utilisation du bois a facilité cette modification en raison de ses propriétés : légèreté, procédé constructif innovant, stockage de carbone. Enfin, le réemploi a été maximisé avec 16 tonnes de matériaux réutilisés in situ et 3 tonnes ex situ.
Feel Wood c’est :
- 44 logements dont 20 logements en accession abordable en BRS et 24 logements locatifs sociaux
- 16 tonnes de matériaux réutilisées in situ
- 3 tonnes de réemployées ex situ
- Architecte : ADMINIMA
Témoignage de Marie-Hélène Mathieu
Maire de Saint-Didier-au-Mont-d’Or
« Posséder son propre logement est un rêve que nous avons tous. Cependant, le prix du foncier et les limites financières sont un frein pour certaines personnes.
Aujourd’hui, avec le bail réel est solidaire (BRS), le rêve peut devenir réalité. Le BRS est un nouveau dispositif d’accession à la propriété qui permet à des ménages modestes de devenir propriétaire d’un logement neuf situé en zone tendue, et ce, à un prix abordable.
Pour la commune de Saint-Didier-Au-Mont-d’Or où le prix du foncier est particulièrement élevé, ce dispositif constitue un outil supplémentaire intéressant permettant de diversifier la politique locale de l’habitat.
Il permet de promouvoir la mixité sociale au sein d’une commune où le marché de l’immobilier est saturé et où les prix explosent.
Par ailleurs, il permet de pérenniser et diversifier le parc social puisque ces logements entrent dans le décompte de la loi SRU depuis le 1er janvier 2019.
C’est pourquoi, je suis particulièrement heureuse de la commercialisation de ces 20 logements en bail réel et solidaire par RHÔNE SAÔNE HABITAT au sein de notre commune. Cela va permettre à 20 ménages qui ne pouvaient se permettre d’acheter un bien en accession libre, d’accéder à la propriété dans un cadre calme et verdoyant, à deux pas de Lyon. »
Cette résidence construite et gérée en locatif social par RHONE SAONE HABITAT est située à St-Priest. En 2022, notre organisme a opté pour un dispositif innovant : la vente en BRS des logements HLM de cette résidence, en dissociant les prix du foncier et du bâti. Dans un premier temps, les logements sont proposés aux locataires occupants. Puis ils sont mis en vente au fur et à mesure des départs. Ce dispositif permet à des familles modestes d’accéder à la propriété à un prix ultra compétitif grâce au BRS. En 2022, 2 logements ont été acquis par leurs occupants et 2 autres ont été libérés et mis en vente.
Carré Mozart c’est :
- La vente progressive de 16 logements HLM en BRS
- Prix de vente actuel : 2 100 € / m² SHAB
- Soit la vente en 2022 de 2 logements : un T3 à 123 000 € et un T4 à 165 000 €
- Deux autres logements libérés ont été mis en vente
Créée en 2019, la Foncière Solidaire du Grand Lyon propose des logements en accession abordable via des baux réels solidaires (BRS). Elle a souhaité bénéficier du savoir-faire de RHONE SAONE HABITAT en lui confiant la commercialisation des 14 logements de la résidence Solaris située à Villeurbanne Grandclément. Les logements ont trouvé preneurs rapidement. Ce partenariat original réussit son pari de proposer des logements abordables aux habitants aux ressources limitées dans un cadre de vie qualitatif et bien situé.
Il s’agit d’un projet de réhabilitation avec surélévation. Cette technique répond à l’objectif d’économiser du foncier. Elle comprendra 11 logements commercialisés en BRS avec l’organisme foncier solidaire du Grand Lyon. Idéalement située, la résidence LE 101 est proche du quartier Monplaisir et à quelques minutes à pied des tramways T6 et T2
RHONE SAONE HABITAT et COGEDIM ont inauguré leurs résidences Cosmopolis et Arch à Villeurbanne La Soie. Il s’agit de deux immeubles situés au cœur d’un quartier en pleine mutation et connecté à l’hypercentre de l’agglomération lyonnaise grâce à son accessibilité et son offre de services et de commerces. Ces deux résidences comprennent des espaces partagés animés par les ateliers Emmaüs.
Cosmopolis c’est :
- Le programme comprend 41 logements commercialisés en BRS
- Il se situe aux portes de Lyon à proximité du centre commercial La Soie
- Prix moyen au m² : 2 500 € / m² SHAB TVA 5,5%
- Redevance moyenne : 1,09€ / m² SU
- Près d’un tiers des propriétaires étaient locataires dans le secteur du logement social
- Architecte : ATAUB ARTO ARCHITECTE
INNAUGURATION
L’inauguration de Cosmopolis a eu lieu le 14 septembre 2022 en présence notamment de Renaud Payre, Vice-Président de la Métropole de Lyon, délégué à l’Habitat, au Logement social et à la Politique de la ville, Cédric Van Styvendael, Maire de Villeurbanne, et Arnaud Cécillon, Directeur Général de RHONE SAONE HABITAT.
Il s’agit d’un site de 30 000 m2 composé d’espaces boisés, de prairies et d’une maison de maître 85 logements verront le jour : 20 en BRS ; 27 en locatif social ; 38 en accession libre en partenariat avec SLC Pitance
Architectes : agences AMAS et AUM
C’est une opération atypique car RHONE SAONE HABITAT se positionne comme aménageur. Cela nous donne plus de latitude mais aussi plus d’exigences sociales et environnementales.
La phase de concertation, impliquant la commune et les riverains, a été lancée courant 2021 avec une première réunion de présentation. La suivante a eu lieu fin 2022. Toutes deux ont rencontré un vif succès et nous ont permis de répondre à de nombreuses interrogations.
Dans ce cadre fabuleux, nous avons fait le choix de préserver les arbres les plus remarquables et, plus généralement, les espaces naturels. Les futurs aménagements s’adapteront donc à l’existant.
Habitat collectif en locatif social
Maisons en BRS
